佐世保市でおすすめの不動産管理会社を紹介します！

ここまで、おすすめの不動産管理会社を紹介してきました。ここからは、不動産管理会社は具体的にどの範囲まで管理してくれるのか、不動産管理会社の契約のバリエーションやその違いはどのようなものなのかなどについて、紹介していきます。

不動産管理会社と契約するときの注意点もありますので、しっかり確認して失敗のない不動産管理会社の選定をしましょう。

不動産会社がしてくれることは大きく分けて2つあります。
それは、

・入居者の管理
・建物の管理

この2つです。以下で詳しくみていきましょう。

入居者の管理

まず1つめに、入居者を管理してくれます。具体的には、入居者が引っ越してきてから別の住宅へ引っ越すまでの一連の業務をおこなってくれるのです。

入居者管理については、大きく2つに分けられます。

・入居中の家賃管理・苦情などへの対応
・入居者の契約締結や更新、解約などといった契約期間に関する対応

上記の事柄について、詳しくみていきましょう。

入居中の家賃管理・苦情などへの対応

入居者への対応としては、家賃の集金の仲介や家賃滞納者の対応、賃料の保証、建物内の住人や近隣住人からの苦情対応などになります。

会社によっては、入居者から家賃を集金することも不動産管理会社の仕事です。毎月しっかりと家賃を払ってくれる人もいれば、滞納してしまう人もいるため、もし滞納している場合は家賃の支払いを催促します。

滞納する人は、単純に払い忘れた場合と、支払えるだけのお金を持っていない場合の 2パターンです。払い忘れた場合はシンプルに催促するだけでよいですが、支払えるだけのお金を持っていない場合は催促を重ねても支払い能力がないので意味がありません。

そのため、入居者の支払い能力がなくて家賃を支払えない場合は、保証人に連絡をし、代わりに払ってもらうように依頼しないといけないのです。また、保証会社がある場合は、事故として報告する必要もあります。

賃料の保証とは、入居者があらかじめ設定されている保証料を支払って入居者の賃料や管理費、駐車場料金などといった、その建物に住むための賃料債務を保証会社が債務保証してくれるというサービスです。

また、近隣住民や建物内に入居している住民からのクレーム対応も不動産管理会社の仕事のひとつです。主に、異臭がする、隣の部屋からの騒音がひどい、水漏れなどの設備不具合などの苦情を対応してくれます。

入居者の契約締結や更新、解約などといった契約期間に関する対応

次に、入居者の契約締結や更新、解約などといった契約期間に関する対応もしてくれます。入居者希望者に対して内見を案内したり、入居が決定した人と賃貸借契約を結んだりすることがこれにあたります。

また、一般的には、賃貸物件は契約期間が平均で2年ぐらいと決まっています。そのため、契約期間を超えたときの契約更新、または解約に関する手続きが必要になりますよね。

契約を更新するときは、合意書を作り入居者に承諾を得て平均1か月分の更新料を受け取ります。更新料は地域によって金額が違うので、大阪や名古屋は不要な場合もあります。

更新せずに引っ越す場合は退去の手続きをおこない、退去時の立ち会いもおこなってくれますよ。

建物の管理

次に、建物の管理についてです。不動産管理会社がやってくれる建物の管理は大きく分けて3つあります。

・点検やメンテナンス
・長期的な修繕計画の作成
・工事やリフォームが必要なときの発注

上記の3つについて、詳しくみていきましょう。

点検やメンテナンス

物件の定期的な点検やメンテナンスをおこなうことも不動産管理会社の仕事となります。建物はたとえ何もしなかったとしても、時間経過によって老朽化することは防げません。

そのため、玄関やエレベーター、廊下、駐車場などといった共用部の掃除や電機やガス、水道などといった設備の点検、外壁の状態の確認などをおこなうのです。また、消火器をはじめとする消防用具の設置場所や非常ベルの動作確認などの防犯に関する設備も法定点検をおこなっています。

警備員や監視カメラなどが必要なときは、警備会社と連携する必要があるので、その対応も担ってくれます。

長期的な修繕計画の作成

長期的な修繕計画とは、物件をどう管理・維持していくのかを決めたもののことです。この計画に則って修繕金を積み立て、点検や保全などをおこないます。

物件の状態が悪化した場合は建て替えなどを検討する場合もあります。

工事やリフォームが必要なときの発注

工事やリフォームが必要になったときに発注するのも不動産管理会社の仕事となります。老朽化していると不動産の価値が下がってしまうので、それを引き上げることを目的としておこなわれるようですね。

また、入居者が退去するときに部屋の畳の状態が悪い場合や洗面器の割れなどが起こっていた場合は、修復のための工事も発注します。不動産管理会社は、工事が必要な部分に対して対応する発注先の業者を選び、工事がおこなわれるまでの手続きを担ってくれます。

不動産管理会社との契約は、2種類あります。

・一般管理契約
・一括借上管理契約(サブリース)

この2つです。それぞれの特徴について、詳しくみていきましょう。

一般管理契約の特徴

一般管理契約とは、建物のオーナーと入居者が直接賃貸借契約をかわすけれども、入居者募集といった実際の管理業務については管理会社に委託するタイプの契約のことです。つまり、オーナーを手助けするのが管理会社というスタンスになります。

メリットは、オーナーの自由意志で決められるところが大きいという点です。たとえば賃料設定は、基本的にオーナーが主導者となって決めることができます。

また、敷金や礼金などの収入も得られるため、早期から賃料の収入が得られます。

デメリットは、家賃滞納される、入居者が見つからないといったリスクがある場合にはそれをすべて引き受けなくてはいけないことです。また、入居者を募集する場合や設備が破損したので修理する場合にも、不動産管理会社が引き受けてくれるわけではないので、費用と時間がかかります。

そのため、お金に猶予がないと使えないタイプの契約といえますね。

また、一般管理契約にはさらに2つの種類に分けられます。

・一括委託型
・一部委託型

この2種類について、詳しくみていきましょう。

一括委託型

賃貸物件には、実際に人が住んで生活する部屋にあたる「専有部」と部屋のドアまでの廊下や階段、エレベーターなどといった建物に住んでいる人全員が使う「共用部」があります。一括委託型は、この 2つをまとめて管理する契約です。

専有部の管理委託する際の料金は、賃料の3～8％なことが普通です。アパートなら5％、都内にある一棟ものワンルームマンションなら3％ぐらいに設定されていることが多いようですね。

共用部の建物維持費については、専有面積の坪の単価によって決まることが多いようです。一般的には、専有面積1坪あたりが 400～600円が相場になっています。

一部委託型

一括委託型の場合は、居住空間にあたる専有部だけを委託します。たとえば、マンションを一部委託型で契約すると、廊下やエレベーターなどの共用部はオーナー側で管理し、それぞれの部屋のみを管理会社に管理してもらう形です。

一部委託型で管理委託する際の料金は、賃料収入の中の 3～8％が相場のようですね。地主の方が営んでいる昔ながらのアパートは、このパターンが多いようです。

一括借上管理契約(サブリース)の特徴

一括借上管理契約（サブリース）とは、管理会社が建物のオーナーから不動産をレンタルして、オーナーの代わりに入居者へ又貸しをするタイプの契約のことです。つまり、オーナーの身代わりを管理会社が務めるスタンスになります。

そのため、オーナーは入居者入れ替わりが起こっても契約を締結しなくてすみます。

サブリース契約のメリットは、不動産管理会社任せで運用ができることです。入居者に関係する対応はほぼ不動産管理会社が担ってくれます。

入居状況にかかわらず、ある程度は家賃収入が見込めるところがポイントですね。

デメリットは、金銭的な面において決定権がほぼないことです。

オーナーに支払われる賃料の相場は、不動産管理会社が査定した相場賃料の90％ぐらいになることが一般的です。また、老朽化が進むと建物の価値が下がるため、それを理由にして不当な賃料の値下げをされてしまう可能性もあるので、注意してくださいね。

また、サブリース契約には、2つの種類があります。

・パススルー型
・家賃保証型

上記の2つです。詳しくみていきましょう。

パススルー型

パススルー型は、不動産管理会社がオーナーから物件1棟をレンタルしますが、オーナーに支払う賃料は空室の数に応じて毎月変わるという形の契約です。最近増えているのがこの形ですね。

たとえば、 3月は満室で賃料が100とする場合、5％マイナスした95をオーナーに支払います。4月までに引っ越しが1件発生して空き部屋ができ、賃料が90となった場合は85.5（90×95％）がオーナーの懐に入るようになるのです。

つまり、サブリース契約は、不動産管理会社側では空室のリスクがなく、満室であればオーナーの賃料収入は増えますが、空室が増えた分はオーナーへの支払いから差し引きされるということになります。

賃貸の仲介に強い不動産管理会社と契約するようであれば、メリットが多いため、おすすめですよ。ただし、サブリース契約と委託契約ではなく賃貸借契約を締結するので、解約しにくいのがデメリットです。

家賃保証型

もう1つが、家賃保証型です。このタイプは、空室が増えても減っても不動産管理会社から支払われる賃料に変わりはありません。

しかし、永久に家賃が保証されるわけではないのです。空室が多くなれば、不動産管理会社から賃料の値下げを要求されてしまいます。不動産管理会社とは賃貸借契約となっているので、賃貸人の不動産管理会社からの賃料値下げの要求は借地借家法で認められているのです。

パススルー型のように月ごとに変動があるわけではありませんが、空室が増えてくるようならそのたびに値下げ要求がおこなわれることもあるので注意が必要です。

逆に、入居者の入れ替わりはあるけれど空室になる可能性が低いワンルームマンションや、駅チカで立地がよい物件を持っている人の場合は、家賃保証型のメリットが低くなります。

ここからは、不動産管理会社と契約する際の注意点をチェックしていきましょう。注意点は大きく分けて3つあります。

・契約内容の確認
・管理費用
・解約条件

上記の3つです。それぞれについて、詳しくみていきましょう。

契約内容の確認

まず1つめに、契約内容の確認です。不動産管理会社と契約を締結する場合は、気が進まなくても契約内容をちゃんと確認して、業務の範囲を知っておきましょう。

契約内容を確認していないと、想定外の失敗やトラブルにつながる可能性があるからです。

サブリース契約の場合は、契約を開始する際や空室ができた際の免責期間が設けられていることがあります。この特約が設定されているときは、新築後の3～6か月ぐらいの一定期間や空室ができた際の1か月ぐらいは賃料が支払われません。

そのため、ローンの支払いがある場合は該当する期間の返済のための資金をあらかじめ用意しておく必要があるのです。

管理費用

管理費用については、委託する範囲は契約の内容によって違いますし、委託する事柄が増えるほど管理費は高くなります。一般的には、家賃総額の〇％という形で決められていることが多いです。

一般的には、管理費は家賃の5％前後です。しかし、手数料がほぼ同じでも管理してくれる範囲は不動産管理会社ごとにかなり異なる場合もあります。

また、家賃総額については、共益費や滞納分を含めた金額なのかを確認しておきましょう。場合によっては、満室想定家賃総額と記載してあることもあります。

解約条件

解約するときの手続きや解約条件なども重要な確認ポイントです。契約の途中で解約する際は、「〇か月前までに相手方に通知する」というような内容が明記されているのか、明記されている場合はどのような内容なのかを確認しておきましょう。

賃貸に住んだことのある人であれば、誰しも1度は設備の不備や近所づきあい、周辺環境などにおいて不満を抱いたことがあるのではないでしょうか？

かくいう私も賃貸型マンションに住んでいた時、設備の不具合などで何度かマンションの管理人さんに問い合わせをしたことがあります。ただ、対応スピードが遅く、当時ものすごく管理人さんに不満を抱いていたのをいまでも覚えています。

実際のところ、管理会社に満足している人、満足していない人はどれくらいいるのでしょうか？そこで当サイトでWEBアンケートをおこない、実際にどれくらいの人が管理会社の対応に満足しているのか調査してみました。

「管理会社の対応(レスポンスの早さなど)には満足していますか？」という質問に対し、「はい」と答えた人は59％、「いいえ」と答えた人が41％といった結果でした。なんと4割以上の賃貸物件居住者が「管理会社の対応に満足していない」というものとなりました。

満足していないと答えてくれた人に理由を聞いてみたところ、不満に思っていることの多くが、「修理依頼をしても対応してくれない」「いつ問い合わせても連絡が繋がらない」といった顧客対応、レスポンスの早さに対してでした。中には「相談をたらいまわしにされて、結局対応してもらえなかった」などといったひどい管理会社もあるようでした。

不動産探しは、いい物件を探すことはもちろん、併せて管理会社、不動産会社もしっかりと吟味することをおすすめします。そこで最後に佐世保市で不動産会社を選ぶにはどういったポイントを押さえたらいいのか、紹介したいと思います。

最後に、佐世保市にある不動産管理会社の選び方を紹介します。重要なポイントは以下の4つです。

・地域密着型か？
・集客力はあるか？
・トラブルへの対応力はあるか？
・レスポンスは早いか？

この4つのポイントについて、詳しくみていきましょう。

地域密着型か？

管理してもらうマンションやアパートなどの建物がある地域に精通しているかというところも不動産管理会社を選ぶときに大切なポイントです。なぜなら、地域の最寄り駅やその周辺施設、細かいエリアごとの治安の良し悪しや雰囲気というような特色を把握している不動産管理会社であれば、その地域や建物にぴったりな入居者に狙いを絞りやすくなるからです。

そのため、佐世保市の情報に詳しい管理会社なのかを見極めるためには、佐世保市内に本支店があるかどうかを確認してみましょう。

集客力はあるか？

集客力の有無も不動産管理を依頼する際にとても重要な要素です。集客力があればあるほど、空き部屋になるリスクを抑えられ、空室を埋められる力があるということにもなるからですね。

集客力に乏しい不動産管理会社の場合、どんどん空室ができ、税金やローンの支払いにも影響します。

集客力があるかどうかを見極めるためには、不動産管理会社が公開している「入居率」と「平均空室期間」を確認するとよいでしょう。不動産管理会社を選ぶためには、データを見て実績を確認すればよいことが分かりましたね！

トラブルへの対応力はあるか？

入居者同士のいざこざやクレームなどといったトラブル対応力があるかどうかも、不動産管理会社を見極めるポイントのひとつです。クレーム対応をするとなると、かなりの時間と労力がかかって大変ですよね。

クレームが発生したときは入居者側にもストレスがかかっているので、「ここから引っ越して平穏に暮らしたい」などと感じてしまう可能性もあるのです。こういった事態を防ぐためにも、トラブルが発生したときはできるだけスピーディーな対応ができることが好ましいでしょう。

万が一に備えて 24時間年中無休で対応してもらえるか、トラブル対応専用の電話相談窓口などが設けられているのか過去のクレーム発生時の対応実例などが確認すれば目安になるのではないでしょうか。

レスポンスは早いか？

レスポンスの早さも重要になってきます。なぜなら、トラブル発生時や空き部屋ができたときにいかにスピーディーに対応できるかということがわかるからです。上で説明したとおり、入居者同士のトラブルが長期化すると、オーナーにはもちろんのこと、入居者にも非常に負担がかかります。

それだけでなく、空き部屋の状態が続けば、賃貸経営にも悪影響をおよぼします。そのため、電話・メールなどの連絡手段を問わず、とにかく迅速に対応してもらえるかどうかはしっかりチェックしておきましょう。

ここまで、不動産管理会社に関するいろいろな情報をまとめてみました。いかがでしたか。

佐世保市にもさまざまな不動産管理会社があって迷ってしまうかもしれませんが、今回ご紹介した不動産管理会社は中でも選りすぐりの不動産管理会社となっていますので、ぜひ参考にしてみてくださいね。

このサイトを読んでくださった方が、自分の持っている物件にぴったりな契約方法や不動産管理会社が見つけられたら幸いです。