管理している物件で入居者が死亡したら？残置物はどうする？

自分が管理している物件で入居者が死亡、その後起こる問題といえばその入居者が残した残置物もあげられます。家族が遺品を片付けてくれるのならよいのですが、身寄りがなかったり遺族が片付けを拒否したりした場合、どうしたらいいのか困ってしまうでしょう。このようなケースでの残置物はどうしたらいいのか、解説します。

孤独死は年々増加している？国交省の「モデル条項」とは

以前なら高齢者は家族に囲まれて、2世代3世代での同居も普通のことでした。しかし、核家族化が進んだ今は一人暮らしの高齢者も年々増えています。そのような一人暮らしの高齢者の孤独死も増加し、賃貸契約を結んでいた部屋に残された残置物の処理も問題となっています。

そこで、国土交通省と法務省は2021年6月に、孤独死が発生した場合の残置処理を進めやすくすることを目的とし、円滑な契約の解除・残置物の処理が可能となる、モデル条項を発表しました。

これまでは、賃借人が亡くなると物件の賃借権・室内の残置物の所有権は相続人に継承されるとし、相続人に無断で契約の解除や残置物の処理を行うことができませんでした。相続人がいない場合や、所在がわからないと契約解除も残置物の処理も困難となり、単身高齢者が入居するのを拒む理由のひとつになっていました。

発表されたモデル条項は、単身高齢者の入居時に契約することでこのような課題の解決を目指すものです。主な内容は以下の通りです。

・賃貸借契約を解除する代理権の授与

・残置物の取り扱いは賃借人が第三者（受任者）に委任する

・残置物のうち、廃棄を希望しないものは送付先を決めておく

・指定のなかった残置物は委任者の死亡後一定期間を経過したら受任者が廃棄する

受任者は相続人であることが望ましいのですが、それが難しい場合は保証会社や管理会社を受任者とすることもできます。なお、このモデル条項は法令で義務づけられているわけではありません。合理的な死後事務委任契約等の締結、単身高齢者の居住について安定確保が図られることを期待し、普及に努めています。

残置物の取り扱いはトラブルになりやすい

入居者が孤独死し、残された家財などの残置物は勝手に処分できません。「ゴミ」にしか見えなくても、残置物は入居者が残した「遺品」なので、相続する遺族に連絡し処理をお願いすることになります。

しかし、孤独死した人は家族・親族とは疎遠になっていることが多く、相続を放棄されるケースも少なくありません。連帯保証人がいたなら、そちらに連絡しますが該当する人がいなければ処分することは難しくなります。

残置物を処理しないことには、つぎの入居者を迎えることもできませんし、当然ですが亡くなった入居者から家賃が払われるわけでもないのです。つまり、実質空室ということになりその分の収入がなくなります。

相続人が現れず、放棄したのだろうと勝手に残置物を処分してしまうのは違法です。また、相続を放棄した遺族から残置物の処分を委託されても、処分してはいけません。なぜなら、その行為も違法だからです。

ではどうすればいいのか、このような事態を防ぐために入居者と契約する際は連帯承認をお願いしています。連帯保証人が難しい場合は、保険会社に入ってもらうこともすすめていましたが、今現在は上記で説明したモデル契約条項の利用をすすめています。

孤独死が発生したら何をすべきか

管理する物件で孤独死が発生したら、何をどうしたらいいのかわからずにパニックになってしまうかもしれません。しかし、やるべきことはいろいろとあるので、感情的にならずに落ち着いて対応してください。

孤独死が発生した後の流れについて

まず、故人の相続人か相続人にあたる人を見つけましょう。連絡がついたらその相続人に残置物の取り扱いを決めてもらいます。相続人自身が残置物を処理するなら任せ、委任されたらオーナー側が残置物の処理を行います。

相続人が見つからない、あるいは相続放棄された場合

故人が家族や親族からも孤立しているなら、死後に相続を放棄されることもあります。このような場合や相続人が見つからないときは、家庭裁判所で「相続財産管理人」を選定し手続きを進めます。

手続きには費用がかかり、それは決して安い金額ではありません。予納金としてオーナー側に数十万の支払いが発生しますし、時間がかかる可能性が高くなります。

残置物撤去と原状回復

オーナーが残置物を撤去することになった場合、この費用は相続人へ請求します。相続放棄された場合は、相続財産管理人を選定し、撤去にかかる費用を含むすべての費用を生産する手続きを進めます。

また、物件の原状回復も行いますが、孤独死が発生した部屋は汚損が激しいケースも多く原状回復の工事費用が多額になる場合もあります。

まとめ

管理している物件で入居者が死亡、それが孤独死であったら残置物の処理に頭を悩ますことも多いものです。残された家財などの残置物は、相続人の協力がなければ撤去できませんが、探しても見つからない、また相続放棄された場合はオーナーの負担も大きくなります。

しかし、国土交通省から発表されたモデル条項を利用することで、オーナーの負担も軽減することが可能になり、残置物の処理だけでなく円滑な契約の解除も可能となります。この条項を利用する場合でも、入居者が死亡した際に受任者へ通知し、家財を搬出する際の立ち合いなど協力する必要はあるでしょう。