管理会社との契約書の内容は？契約の種類や仕組みも解説

佐世保で賃貸に出したい不動産物件がある方は、失敗のない契約を結ぶためにも、管理会社と契約する前に、契約の種類や仕組みなどを知っておきましょう。今回は、不動産管理会社との契約の種類や契約書の内容、不動産管理会社が行う管理業務の内容などをご紹介します。ぜひ参考にしてください。

不動産管理会社との契約の種類

佐世保で賃貸不動産を所有している方が、その不動産を誰かに賃貸したいとき、すべてを管理するケースもありますが、ほとんどの場合で、不動産管理会社と何らかの契約を結び、管理を不動産管理会社に任せることになります。

貸主（賃貸不動産のオーナー）が不動産管理会社と結ぶ契約には「管理受託方式」と「サブリース方式」の2種類がありますが、それぞれメリットやデメリットがあるため、契約を結ぶ前には、その内容をしっかり理解しておくことが重要です。それぞれを詳しくご紹介します。

管理受託方式

どんな人に物件を貸し出すのか、所有している物件の入居者の状況をしっかり把握しておきたい方におすすすめなのが「管理受託方式」です。管理受託方式とは、物件のオーナー（貸主）は、賃貸不動産の家賃や敷金などの受領や更新業務などの管理業務を不動産管理会社へ委託する契約の仕方をいいます。

物件を借りる人が決まったら、物件のオーナーは、物件を借りる人（借主）と直接、賃貸借契約を結ぶため、どんな人に物件を貸し出すのかが選べるのがポイントです。借りる人が決まらない間は家賃収入がないため、管理受託方式は、収入を安定させたい人には不向きです。物件のオーナーの家賃収入は、賃貸借賃料から管理委託手数料を引いたものになります。管理委託手数料の相場は、賃貸借賃料の5％～10％程度です。

サブリース方式

安定した収入があることを重視する方におすすめなのが「サブリース方式」と呼ばれる契約です。サブリース方式では、物件のオーナーは、不動産管理会社へ賃貸不動産を貸す特定賃貸借契約（マスターリース契約）を結び、不動産管理会社が転貸人となり、物件を借りる人と転貸借契約（サブリース契約）を結ぶものです。

物件のオーナーが、実際に物件を借りる人を選ぶことはできないのがデメリットとして挙げられますが、物件に空室期間があっても、借主である不動産管理会社からの家賃収入があるのが大きなメリットです。家賃の滞納リスクが心配な人に向いています。

契約書にはどんなことが書かれているのか

物件のオーナーと不動産管理会社が結ぶ契約書の中身は、賃貸住宅管理業法および関係法令によって、最低限記載しなければならないことが決められています。

国土交通省は「賃貸住宅管理受託契約標準契約書」や「特定賃貸借標準契約書」をインターネット上で公開しており、多くの場合、これらをベースに加筆修正をして契約書を作ります。これらの契約書で委託者と賃貸住宅管理業者の名前や住所・所在地、建物についての詳細、契約期間などの基本的な情報のほか、契約書の要となる管理業務の内容やそれらの実施方法、第三者への再委託項目などを明確にします。

とくに、管理業務の内容は、点検や修繕、家賃の徴収などを誰がどんな頻度で行うかを細かく記載していくこととなり、その後のトラブル防止のためにも大変重要な項目となるため、内容を正確に把握して、双方が納得のいくように話し合って決め進める必要があります。

「賃貸住宅管理受託契約標準契約書」と「特定賃貸借標準契約書」の内容はほぼ同じですが、特定賃貸借標準契約書は、物件のオーナーと不動産管理会社とが契約をやめ、オーナーが入居者と直接契約を行なうことになった場合、これまでの条件を大きく変更せずに引き継ぐこと、不動産管理会社が請け負う賃貸管理業務の実施について、内容が変更になる場合、入居者に通知しなければならないことなどが、追加として記されています。

不動産管理会社の管理業務とは

不動産管理会社と契約を結んだら、どのような業務を委託できるのかと疑問に思う方もいるかもしれません。不動産管理会社が行う管理業務は、主に、契約した賃貸住宅の維持保全と、その家賃や共益費、管理費などの金銭の管理業務の2つです。

それぞれの具体的な内容をご紹介します。200戸以上の管理物件がある場合は、不動産管理会社は国土交通大臣への登録が義務付けられています。

維持保全業務

管理会社が行う維持保全業務とは、契約した物件の清掃や点検、共有部分の設備のメンテナンスなどを行います。契約の際には、それらを行なう箇所を決め、その詳しい内容や頻度、業務を委託する先がある場合は委託先、費用の負担の有無などを書面に記します。

金銭の管理業務

不動産管理会社が行う業務のなかでも、大きなもののひとつが金銭の管理業務です。入居者に対しての家賃の回収業務はもちろん、家賃の滞納があった場合の督促業務、集まった家賃を物件のオーナーへ送金するなども含まれます。ほかにも、入居者から入居時に敷金を預かったり、退去時の原状回復費用が敷金で不足するようであれば、その分を物件オーナーに変わって請求したりする業務も含まれます。

まとめ

佐世保にはたくさんの賃貸物件や、それを管理する不動産管理会社があります。佐世保で賃貸に出したい物件がある方は、不動産管理会社を選ぶ前に、契約についての詳細を知っておくと、安心して話を進められます。どのような契約を結びたいか、委託する業務の内容はどの程度を希望するかなどの希望をまとめて、管理会社に相談してみましょう。