サブリース方式と管理委託方式の違いとは？それぞれの特徴を紹介！

賃貸管理の方法としては、オーナー自ら管理する方法がありますが、ほとんどが管理会社に任せるケースが多いのが現状です。一般的な管理方法としては、サブリース方式と管理委託方式がありますが、それぞれにどのような特徴があるのか詳しく紹介していきながら、違いを解説します。

サブリース方式とは

サブリース方式とは、不動産会社が物件のオーナーから全戸を借り上げて、居住者に転貸する契約方式です。賃料は不動産会社からオーナーに支払い、入居者は業者に対して家賃を支払うシステムで、大手不動産会社が導入したことによって全国的に広がっています。

メリット

一番のメリットは、オーナーが空室のリスクを心配することがなくなることです。仮に入居者がひとりもいなければ、通常はオーナーの家賃収入はまったく入りません。不動産経営をしているオーナーにとって、入居者数にかかわらず、一定額の収入を得ることができるので安心です。また、入居者の管理も不動産管理会社に一任できるため、面倒な管理を任せられます。

デメリット

デメリットとして、最初に契約した金額より収益が上がったとしても、オーナーの収入はあまり変わらないことです。空室リスクはないものの、大きな収入の増加は見込めません。そればかりか、契約後一定期間が過ぎると一方的にリース料を増減できることが契約中に盛り込まれている場合があるので注意が必要です。

オーナーに入る家賃収入は成約価格の80％～90％が相場となっていますが、空室が続くとサブリースをしている不動産会社の経営にも響くため、少しでも空室を減らそうと家賃を下げる可能性があります。結果としてオーナーの収入が減る可能性もできてきます。さらに修繕やリフォームの計画が決められており、工事内容や施工会社は管理会社が決めるために、工事が割高になる可能性もあるので、契約前に内容をしっかりと確認しておきましょう。

管理委託方式とは

管理委託方式とは、オーナーが入居者と契約を行い、物件の管理だけを委託する方法です。そのため、オーナーの家賃収入は入居率によって変動します。

メリット

賃貸物件の管理には多くの手間がかかりますが、委託することによって、その手間を省くことができるメリットがあります。委託範囲は契約内容ごとに異なりますが、定期的な建物の点検やメンテナンス、退去後のクリーニングやリフォーム手配などが一般的です。また、家賃もオーナーが自由に設定でき、賃貸物件の収益がそのまま家賃収入となってオーナーの元に入ります。

デメリット

サブリースとは異なり、空室リスクがあることです。入居者との契約は基本的にオーナー管理となるので、空室問題についても考えなければいけません。入居者がひとりもいなければ家賃収入は一切入ってこないというのが最大のデメリットでしょう。また、家賃に関してなどの入居者トラブルもオーナー対応が基本となってくるため、自分で解決するのが面倒という方もでてくるでしょう。

サブリース方式と管理委託方式の違い

これまではそれぞれのメリットやデメリットについて見てきました。サブリースは空室リスクがありませんが、家賃の金額の設定が低い傾向があります。管理手数料は不要ですが、更新料や礼金は受け取れません。建物トラブルや家賃トラブルなどは管理会社におまかせできるものの、リフォーム代金は割高になる可能性があります。

一方で、管理委託方式は空室リスクがあるものの、家賃金額は適正価格で設定が可能です。管理手数料はかかりますが、更新料や礼金は受け取ることができます。建物管理は管理会社で対応してくれるものの、家賃トラブルに関しては契約内容によってはオーナーが対応しなければいけない場合もあるでしょう。また、リフォームに関してはオーナー自身で発注可能なので、最小限のリフォームでおさえることができるのです。

簡単に説明すると、空室リスクはないものの、大きな収入が見込めないのがサブリース方式で、空室状況に応じて家賃収入が変動するのが管理委託方式です。ローリスクローリターンを選ぶか、ハイリスクハイリターンのどちらを選ぶかは状況に応じて決めましょう。

たとえば、入居者があまり見込めない周辺環境にある賃貸物件にはサブリース方式、新築や立地のよい場所にあり入居者の需要が高い賃貸物件には管理委託方式を選択するなど、賃貸物件の特徴を把握して、どちらの管理方式にするのか選択してみてください。

まとめ

今回は、サブリース方式と管理委託方式の違いについて説明しました。どちらも賃貸物件を管理する方法ですが、それぞれにメリットもあればデメリットもあります。そのため、オーナーが賃貸物件を不動産管理会社に管理してもらう場合は、物件の状況などによって決めることが大切です。中古物件やアクセスの悪い場所など、入居者の見込み低い物件などは、空室リスクのないサブリース方式を選び、入居者に人気の新築や駅近物件などは管理委託方式を選ぶなど、状況に応じた方法で管理依頼しましょう。