オーナーチェンジ物件の不動産管理会社の変更手順とは？注意点を解説

オーナーチェンジ物件の不動産管理会社を変更する際には、正確な手順と慎重な注意が不可欠です。この記事では、物件の管理会社を変更する際のステップや注意すべきポイントをくわしく解説します。物件のオーナーにとって役立つ、円滑な管理会社変更のための情報を提供するので、ぜひご一読ください。

オーナーチェンジ物件の管理方法

オーナーチェンジ物件の管理方法には、いくつかの選択肢があります。ここでは、下記2つの管理方法についてご紹介しましょう。

管理委託方式

管理委託方式とは、収益物件の管理を専門の管理会社に委託する方式です。

この方式では、貸主と管理会社が管理委託契約を締結しても、管理受託方式とは、不動産管理業者が賃貸物件のオーナーからその物件の管理保全を受託される方式のことを指します。

不動産を所有はしていますが、それを運用する知識を持っていないオーナーも多く存在します。そういった時に不動産管理のプロである業者が管理・運用を任せてもらって代わりにおこなう場合があるのです。

また、管理委託料は通常、家賃の3～5％程度とされており、解除時期や条件が契約書に明記されることもあります。あらかじめ確認しておきましょう。

サブリース方式

サブリース方式は、転貸借を意味し、貸主とサブリース会社の間で賃貸借契約を締結します。そして、入居者と転貸借契約を結ぶのはサブリース会社です。

サブリース方式には家賃保証型とパススルー型の2種類があり、家賃保証型では固定の賃料が支払われますが、パススルー型では空室の状況に応じて賃料が変動します。

サブリース方式で貸主とサブリース会社が結ぶ賃貸借契約は、借主の権利を強く擁護する普通借家契約であるため、貸主から簡単には契約解除できません。

管理会社を変更するメリット・デメリット

オーナーチェンジをおこなう際の、物件の管理会社変更は一般的ですが、いくつかのメリットとデメリットがあります。こちらでご紹介しましょう。

管理会社を変更するメリット

まず、熱心な管理会社に変更すると、空室対策が改善されます。賃貸仲介の力が強い管理会社の下では、空室が埋まりやすくなる傾向があるからです。

また、現在の管理会社よりも費用が安い会社に変更すると、管理費用を削減できます。収益性を向上させるためには、管理費用の削減も重要です。

管理会社を変更するデメリット

一方で、管理会社の変更にはいくつかのデメリットも考えられます。たとえば、サブリース契約など、特定の契約形態では契約解除が難しい場合があります。とくに、サブリース契約では契約解除に関する法的な手続きが複雑です。

また、新しい管理会社に切り替える際、設備トラブルが引き継がれない場合があります。これは、専門業者や技術者の変更によるものであり、設備面のトラブルが発生するリスクが生じます。

オーナーチェンジ物件の管理会社を変更する手順

オーナーチェンジ物件の運営においては、適切な管理会社の選定が重要です。

現在の管理会社との相性や業績の面で不満が生じた場合には、管理会社の変更を検討しましょう。では、その手順について見ていきます。

契約内容の確認と評価

まずは現在の契約書を確認し、解約条項や違約金などの事項を詳細に把握します。同時に、管理会社の業績や提供サービスの評価もおこないます。

新管理会社の選定

現在の管理会社との契約解除に備え、新しい管理会社の選定を開始します。不動産業界の口コミや評判、実績などを参考にしつつ、複数の候補を比較検討しましょう。

交渉と条件の確認

選定した新管理会社との間で契約条件を交渉し、契約内容や料金体系などを詳細に確認します。とくに、解約時の条件や引き継ぎ業務についての合意は不可欠です。

旧管理会社への通知

新管理会社との契約が確定したら、旧管理会社に契約解除の通知をおこないます。解約予告期間や手続きについて、契約書に基づいて丁寧に対応してもらえるよう、伝え方には配慮しましょう。

入居者への連絡

新しい管理会社の移行に伴い、入居者への連絡をおこないます。新管理会社の連絡先やサービス内容、変更日時などを明示し、円滑な移行を図りましょう。

書類の引継ぎと手続き

契約書や重要書類、データの引継ぎを新管理会社と旧管理会社の間で実施します。また、敷金や預り金の処理などの手続きも丁寧におこないましょう。

オーナーチェンジ物件の管理会社を変更する際の注意点

管理会社の変更は、物件の収益性や入居者の満足度に大きな影響を与えるため、慎重におこなう必要があります。こちらでは、管理会社を変更する際の注意点をいくつか解説しましょう。

契約条件の確認

新しい管理会社を選定する前に、既存の契約条件を確認しましょう。管理会社の切り替えにともなう費用や手続きについて正確に把握するためにも、とくに解約に関する条項や期間、違約金などの把握は重要です。

サービス内容の比較

新しい管理会社を選定する際には、サービス内容の比較検討が必要です。管理費や提供されるサービス、運営方針などを詳細に確認し、自身の物件に最適な会社を選びましょう。

また、最新の技術やサービスを提供する会社を選ぶと、物件の価値向上にもつながります。

入居者への通知と配慮

管理会社の変更は入居者にも影響を与えるため、変更計画を入居者に適切に通知しておきましょう。

また、入居者の心理的な負担を軽減するために、変更の理由や新しい管理会社の情報を丁寧に伝えることが求められます。管理会社の変更を円滑に進行するためには、入居者の理解と協力が欠かせないからです。

まとめ

オーナーチェンジ物件の管理方法を変更する際には、慎重な手順が必要です。まず、新しい管理会社を選定する際には、その会社の信頼性やサービス内容を綿密に比較検討しなければなりません。そして、旧管理会社への解約通知をおこなう際には、細心の注意が必要です。

とくに、サブリース契約の複雑さや設備トラブルの引き継ぎについては、事前に対策を考えておきましょう。管理会社の変更を円滑に進めるためには、こうした手順や注意点の適切な把握が重要です。