長期空室の原因は？不動産管理会社は何か対策してくれる？

これからマンション経営を始めたいと考えている人や、長期空室の問題を抱えているオーナーに、今回の記事はおすすめです。同じような賃貸物件でも、入居者が退居した直後に新たな入居者が来るところもあれば、しばらくの間空室状態となっているところもあります。まずは原因を探るところから始めましょう。

なぜ長期空室になってしまうのか原因を探ろう！

人口減少が大きな原因となっていますが、世帯数は増加しているので賃貸物件のニーズはあります。ただし、人口流出都市にある賃貸物件は、人口減少の影響を大きく受けているので厳しい経営状態に陥るでしょう。

長期空室とは

入居者が退居してから、新たな入居者が1か月以上入ってこない状態の部屋を指します。明確な空室期間は定められていませんが、すぐに入居者が入ってこないことによるデメリットが生じています。ただし、1か月以上入居者が入ってこない状態がすぐに家賃収入に影響を及ぼす人もいれば、影響を及ぼさない人もいます。どれくらいの余裕を持って経営しているのか個人差があります。

賃貸物件の増加が影響している

新築の物件は、外観デザインが綺麗で設備も新しいので入居希望者には魅力的に見えます。そのため、築年数が古くて設備も新しくない賃貸物件の空室が目立つようになる可能性があります。少しでも良い環境で生活したいと考えている人が多いので、その影響は大きいでしょう。

人口減少が影響している

どこかのエリアで人口流入が起きたときは、どこかのエリアで人口減少が起きています。人口流入都市であれば問題ありませんが、人口流出都市は、数多くある賃貸物件のなかで魅力的なものしか選ばれません。

世帯数は増加しているのでニーズはある

人口は減少しているものの、単身世帯や夫婦だけの世帯が増加しているので賃貸物件のニーズはあります。しかし、入居希望者が求めている基準を満たしていなければ選ばれません。ニーズを汲み取ることが大切です。

長期空室になることで起こるデメリットとリスク

手元の資金で修繕費を捻出する必要があります。余裕のない経営状態のオーナーは生活が苦しくなります。

資産価値の低下

賃貸物件を所有している期間が長くなればなるほど、資産価値は低下します。安定した家賃収入を期待してマンション経営を始めてみたけれど、長期空室が続くことで収入が得られない事態が発生しています。

多額の修繕費が必要になる

空室の期間が長く続くと、部屋のメンテナンスを行わなくてはいけません。そのままの状態を放置するとカビの発生や虫が生息することが考えられるからです。そのための費用はオーナーが捻出しなくてはいけません。

賃料の下落

資産価値が低下するので賃料が低下します。それはオーナーの収入減を意味します。賃料を下落させないと入居希望者がほかの賃貸物件に入居する可能性があるので、賃料の減少はやむを得ません。

建て替える場合は入居者の退去が必要

賃貸物件の老朽化のために建て替えを検討しても、入居者が生活している状態ではそれが難しくなります。また、入居者が退居することで、しばらくの間は家賃収入が入ってきません。そちらのデメリットよりも建て替えるメリットが上回らないと行動に移すのは難しいでしょう。

長期空室を防ぐための対策とは

3つの対策を紹介します。なぜこのような状態が続いているのか考えることは大切です。仲介会社に相談しましょう。

原因を探るところから始める

なぜ長期空室が続いているのか原因を探るところから始めましょう。原因を探らないでテコ入れしても効果が低いからです。たとえば、建物の老朽化、高い賃料、立地の悪さなどが挙げられます。

また、入居希望者は単身世帯や夫婦だけの世帯の場合が多いので、すでに賃貸物件に入居している人のマナーなどを内見のときに確認しています。廊下にゴミが散乱している、共用部の廊下が汚い、郵便受けにチラシが大量に投函されたままの部屋がある状態を見て入居を断る人がいます。こちらはオーナーが現場を知っていれば改善できる内容なので、小さな改善を積み重ねることも大切です。

仲介会社に入居者の募集を丸投げしない

オーナーの業務を補助または代行している仲介会社との関係を良好にしておきましょう。オーナーから連絡を取ることで、仲介会社も熱心に募集活動を行ってくれるでしょう。

賃料の設定を見直す

賃貸物件の賃料は入居希望者であれば必ず確認します。同一エリアであれば少しでも賃料が低いところで生活を送りたくなります。賃料の相場を抑えておきましょう。賃料を下げるのが難しい場合は、一定期間をフリーレントとして入居者に提案できます。そうすることで賃料を変化させなくて済みます。

まとめ

空室状態が長く続くと、オーナーにとってメリットはありません。経営状況にもよりますが、まったくダメージがない人は少ないでしょう。つまり、このような状況を改善するための取り組みが必要です。そのためには、入居希望者にメリットとなる特典を用意することが大切です。フリーレント、賃料の見直し、リフォームなどの取り組みに力を入れることで状況は改善されるでしょう。仲介会社からアドバイスしてもらうことも大切です。