マンションの住み替えの方法・タイミングについて解説

結婚・出産・親との同居といったライフスタイルの変更にともない、マンションの住み替えを検討する人もいるでしょう。マンションの住み替えを成功させるには、具体的な住み替え方法や、適切なタイミングを正しく把握することが大切です。本記事ではそれらについて詳しく解説するので、ご一読ください。

マンションの住み替え方法は主に2つ

マンションの住み替えを検討する際には「売り先行」と「買い先行」という2つの方法があります。

どちらの方法を選ぶかによって、住み替え全体の流れや資金計画、スケジュール感が大きく変わるため、それぞれの特徴をしっかり理解することが重要です。

売り先行とは

「売り先行」は、現在住んでいるマンションを先に売却し、その後に新しい物件を購入する方法です。

この方法の大きなメリットは、売却で得た資金をそのまま次の物件購入資金に充てられる点にあります。

とくに現在のマンションにローン残債がある場合は、売却代金でローンを完済してそのうえで次の住宅ローンを組めるため、資金計画に無理が生じにくくなります。

また、売却活動に時間をかけることができ、焦って売り急ぐ必要がないため、無理な値下げ交渉に応じるリスクを減らせるのも利点です。希望価格を維持しやすく、ゆとりをもって売却を進めたい人に向いている方法です。

買い先行とは

一方で「買い先行」は、先に新しい住まいを購入し、その後に現在のマンションを売却する方法です。

この方法の最大のメリットは、新居探しに時間をかけられることにあります。焦ることなくじっくり物件を選びたい人には適した方法であり、また、自分のペースで引っ越しを進められるため、スケジュール調整もしやすくなります。

引っ越し後に売却活動を行うことで、家具や荷物がない空室の状態で内覧をしてもらえる点も大きな魅力です。内覧時の印象がよくなることで、スムーズな売却につながる可能性があります。

ただし、買い先行は新旧2つの住宅ローンが一時的に重なるリスクがあるため、資金面での余裕が求められます。現在の住宅ローンを完済している場合や、十分な自己資金があれば、この方法でも無理なく進められます。

マンションの住み替えに適したタイミングはいつ？

マンションの住み替えを検討する際、適切な時期やタイミングを見極めることは非常に重要です。

住み替えのタイミングには明確な「正解」があるわけではありませんが、いくつかの指標を知っておくことで、より納得のいく判断が可能になります。

主に「築年数による価格の変化」「所有期間による税制面の違い」「修繕積立金の増額時期」の3つが、住み替え時期を見極める重要な観点とされています。

マンションの価格

マンションの価格は築年数の経過とともに下がる傾向があります。

とくに築35年程度までは継続的に下落し、その後は傾向として価格の下落が落ち着きます。これは建物の価値が築35年ほどでゼロに近づき、以降は主に土地の価格として取引されるからです。

そのため、築年数が浅いうちに売却した方が、高値で売れる可能性が高いとされています。

税制面の違い

次に、所有期間による税制面での違いも見逃せません。

マンションを売却する際に発生する譲渡所得には所得税と住民税が課されますが、税率は所有期間によって異なります。

所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」として高い税率（所得税30.63％、住民税9％）が適用されるのに対し、5年超になると「長期譲渡所得」となり税率は大幅に下がります（所得税15.315％、住民税5％）。

したがって、少なくとも5年以上所有した後に売却することで、税金面での負担を軽減可能です。さらに、新築マンションの場合、購入から10年間は「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」によって一定の保証が付きます。

この保証は、建物の性能に関わる重大な欠陥に対して売主に修繕を請求できる制度であり、10年を過ぎると権利が失われます。こうした点からも、築5年超10年以内の売却が、税制上のメリットと保証の面でバランスのとれたタイミングといえます。

修繕積立金の増額時期

また、修繕積立金の増額タイミングにも注意が必要です。

マンションの修繕積立金には、一定額を長期にわたって徴収する「均等積立方式」と、定期的に金額が上がっていく「段階増額方式」があり、多くの物件では後者が採用されています。

とくに10年を過ぎたあたりから増額の傾向が強くなり、家計の負担が増える可能性があるため、その前に売却を検討するのも選択肢のひとつです。

最終的には住み替えたい理由があるかどうかが大事

とはいえ、最も重要なのは「住み替えたい理由」にほかなりません。

家族が増えた、転勤になった、老後に向けた生活環境を見直したいなど、個々のライフスタイルの変化が住み替えの主な動機になります。

築年数や税制、修繕積立金の状況などはあくまで判断材料の一部であり、最優先すべきは自分たちの生活にとって必要なタイミングである点は忘れてはなりません。必要性が生じたときが、最も自然で納得感のある住み替えのタイミングだといえます。

まとめ

マンションの住み替えは、結婚や出産、家族構成の変化などライフスタイルの変化にともない検討されることが多いです。住み替えには「売り先行」と「買い先行」の2つの方法があり、それぞれ資金計画やスケジュールに違いがあります。価格は築年数の経過で下がる傾向にあり、税制面では5年以上の所有が節税につながるほか、新築マンションは購入後10年間の保証もポイントです。また、修繕積立金の増額時期も考慮すべき重要な要素です。しかし、何よりも大切なのは「住み替えたい理由」でしょう。生活の必要性を最優先しつつ、築年数や税制、修繕費用の動向も踏まえて、納得できるタイミングで住み替えを進めることが成功のカギです。