傾斜地を活用するにはどうすればいい？

長崎県は、傾斜の多い県としても有名です。そのため、傾斜地の不動産を持っているけど、活用方法が見つからず悩んでいる人もいることでしょう。そこで本記事では、傾斜地の活用方法と注意点を深掘りして解説します。傾斜地の使い道で悩んでいる人は、ぜひ本記事の内容を参考にしてください。

傾斜地の定義

傾斜地やがけ、斜面といった土地は、見た目の特徴だけでなく法律上の扱いにも注意が必要です。建築基準法では「がけ」という用語のみが用いられ「傾斜地」や「斜面」についての定義は明確に定められていません。

同法第19条4項では、がけ崩れなどによる被害の恐れがある場合、擁壁の設置など安全対策を講じる義務があるとしています。また、都道府県や市町村では「がけ条例」と呼ばれる独自の規定を設けており、高さ2〜3メートル以上、傾斜30度を超えるがけに接する土地などを対象に建築制限を定めています。

さらに、不動産分野では「がけ地」「法地（のりめん）」などの用語が使われ、自然の斜面だけでなく造成により人工的に作られた傾斜も含まれます。

擁壁はこうしたがけや斜面の崩壊を防ぐために設けられる構造物であり、安全性確保のために重要な役割を担います。土地が傾斜している場合は、まず自治体へ確認し、建築や活用の可否を把握しましょう。

傾斜地の活用方法

傾斜地や斜面地の土地は、一見利用しづらいように思われがちですが、工夫次第で収益性の高い活用が可能です。代表的な活用方法としては、主に以下の4つが挙げられます。

賃貸マンション経営

賃貸マンション経営は、建物を階段状に設計することで日照や眺望、デザイン性を高め、物件価値を向上させられる点が特徴です。複数戸を設けることで収益性を確保しやすい一方、強固な地盤の確保や擁壁の設置など、建築前の造成費が高額になる場合もあります。

また、土砂災害警戒区域に該当する場合は、重要事項説明書への明記など法的手続きも必要です。

戸建賃貸経営

戸建賃貸経営は、斜面に木造住宅を建てて賃貸化する手法です。マンションより建築コストを抑えやすく、ファミリー層の多い地域では安定した需要が見込めます。

ただし、ひな壇状に複数棟を建てる場合には各区画に擁壁設置が求められ、改正宅地造成法によって既存の擁壁基準が厳格化されているため、建築前に法的確認が不可欠です。

商業施設経営

商業施設経営は、傾斜を活かして上階からの眺望を魅力とするビル経営が可能であり、立地が繁華街や駅周辺であれば高い収益性が期待できます。

ただし、建物規模が大きくなるため、地盤改良や造成工事のコスト、地形に応じた設計の難易度が高い点に留意が必要です。

太陽光発電システム

太陽光発電システムは、人の出入りを必要としない土地活用法で、郊外や人が立ち入りにくい傾斜地でも実施可能です。傾斜地は太陽光を受けやすく、角度調整用の架台を設ける必要がない場合もあり、コスト削減につながります。

FIT制度（固定価格買取制度）により20年間は一定価格で売電できる保証がありますが、制度の将来性や市場変化によるリスクも考慮すべきです。

傾斜地を活用する際の注意点

傾斜地を活用して建築や土地運用を行う際には、平地とは異なる特有のリスクや法的制約が存在します。そのため、事前の確認と準備が重要です。主な注意点として4つの項目が挙げられます。

地盤改良費の高さ

傾斜地では、地盤を安定させるための改良工事や基礎を深く設ける必要があり、平地に比べて造成費が高額になる傾向があります。

活用計画を立てる際には、初期投資を含めた収益シミュレーションを行い、どの程度の期間で費用を回収できるか利回りを慎重に計算することが不可欠です。

急傾斜地崩壊危険区域の指定有無

自治体によっては、土砂災害防止のために特定の斜面地を「急傾斜地崩壊危険区域」に指定している場合があります。この区域では、切り土・盛り土などの造成行為が制限されることがあります。

建築を計画する前に、必ず自治体へ確認しておきましょう。

宅地造成等規制法の改正時期の確認

宅地造成等規制法の改正時期の確認も大切です。同法はがけ崩れ防止を目的として1962年に制定され、2006年の改正で「造成宅地防災区域」の指定制度が導入されるなど、災害対策が強化されました。

所有する土地が2006年以前に造成された場合には、当時の造成内容や工事の安全性について、元の所有者や不動産会社に確認することが望まれます。

擁壁の有無の確認

最後に、擁壁の有無の確認も大切です。斜面地では、隣地や道路との高低差が2メートル以上ある場合、建築基準法上の「がけ規制」が適用され、安全確保のために擁壁の設置が義務付けられます。

既に基準を満たす擁壁がある場合は新たな設置は不要ですが、老朽化や不備があれば改修が必要です。

まとめ

傾斜地は一見すると扱いにくい土地に思えますが、視点を変えれば大きな可能性を秘めています。眺望や日照といった地形の特性を活かせば、賃貸マンションや戸建賃貸、商業施設、太陽光発電など多様な活用が可能です。特に長崎県のように斜面が多い地域では、地域特性を踏まえた土地活用が資産価値を高める鍵となります。ただし、地盤改良費の高さや急傾斜地崩壊危険区域の指定、擁壁の有無など、事前確認が欠かせません。安全対策と法令遵守を徹底した上で活用すれば、傾斜地は「使いにくい土地」から「高収益が見込める価値ある資産」へと変わります。まずは専門家や自治体に相談し、自分の土地に最適な活用方法を見つけましょう。